Rozhodování bez územního plánu: pro stavební úřad žádný problém

Jednou z hlavních činností stavebních úřadů je tzv. územní rozhodování o plánovaných stavbách. Úřady v rámci územních řízení posuzují, zda jsou plánované stavby v souladu s územním plánem příslušné obce. Stavební úřad v Kralupech nad Vltavou však mnoho let toto rozhodování prováděl, aniž by měl k dispozici platný územní plán Nelahozevsi.

Územní plán obce Nelahozeves byl zastupitelstvem schválen již na jaře roku 2005, celý proces jeho výroby však byl negativně poznamenán sporem mezi tehdejším starostou Jaroslavem Otáskem a projektantkou Kateřinou Sovinovou. Ačkoliv práce na územním plánu obce začaly již v roce 2000, konečnou verzi projektantka obci předala teprve v roce 2004 a navíc bez potřebných formálních dokumentů. Spor s Kateřinou Sovinovou, který tehdy skončil až u disciplinární komise České komory architektů (z nějž však architektka odešla dle svých slov očištěná), se podařilo s velkými obtížemi a nemalými dodatečnými náklady urovnat až současné starostce Petře Urbanové: Kateřina Sovinová za 130 tisíc korun dodatečně dodala obci potřebné schvalovací doložky a obec následně v květnu letošního roku předala územní plán kralupskému stavebnímu úřadu.

Do té doby stavební úřad platný územní plán obce vůbec neměl, ačkoliv právě tento dokument představuje hlavní podklad, vůči němuž by měla být posouzena každá nová stavba v obci. Je pravděpodobné, že stavební úřad zpočátku ani nevěděl o tom, že územní plán Nelahozeves vůbec schválila – například v územním rozhodnutí na výstavbu areálu Marina Vltava z července 2005 se uvádí, že obec žádný územní plán nemá, ačkoliv v té době už dva měsíce platil.

V pozdějších rozhodnutích už se sice na něj stavební úřad začal odkazovat, stále jej ale přitom neměl. Po celých sedm let měli úředníci na stavebním úřadě jen jeden srolovaný výkres konceptu územního plánu z roku 2003. S tímto dokumentem pak úřad zacházel jako s platným územním plánem, ačkoliv se jednalo pouze o koncept a navíc neúplný. Celý územní plán má totiž také svou textovou část o 40 stranách, dalších devět výkresů a doložku civilní ochrany. Řada z těchto dokumentů hraje při rozhodování o stavbách naprosto klíčovou roli a bez nich prakticky nelze územní rozhodování provádět. Stavební úřad v Kralupech tak přesto činil a za těchto sedm let vydal několik velmi zajímavých rozhodnutí.

Za Anglický Resort s přátelským pozdravem: V. T., bývalý šéf stavebního úřadu

Zřejmě nejvážnějším případem pošlapávání platného práva bylo povolení výstavby 114 řadových rodinných domů v Lešanech. Územní rozhodnutí pro toto “sídliště naležato” bylo vydáno navzdory tomu, že územní plán obce zde žádnou výstavbu nepřipouští – dle tehdejší terminologie se jednalo o tzv. nezastavitelnou plochu. Ale i kdyby ji umožňoval, maximální zastavěná plocha každého pozemku musí činit nejvýše 40 % jeho plochy, do čehož se počítají i zpevněná nádvoří. Přitom 114 řadových domů, které zde postupně vyrostly v letech 2007–2009, má zastavěnou plochu až 80 % pozemku.

Kromě toho územím dnešního Resortu prochází (či spíše procházel) nadregionální biokoridor Šebín, který má sloužit pro migraci živočichů. Na plochách biokoridorů se pochopitelně stavět nesmí, kralupský odbor životního prostředí přesto ke stavbě vydal kladné stanovisko. Ministerstvo životního prostředí však postup kralupského odboru hájí: “Orgán ochrany přírody postupoval v souladu s tehdy fungující praxí,” říká dnes Jiří Klápště, ředitel odboru obecné ochrany přírody a krajiny ministerstva. Podle něj byly kompetence za jednotlivé typy biokoridorů a biocenter rozděleny tak, že místní orgány měly na starosti pouze lokální prvky (například les vedle Resortu, který zůstal naštěstí zachován), a nadregionální prvky, jako je právě biokoridor Šebín, mělo na starosti přímo Ministerstvo životního prostředí. Stavební úřad však ministerstvo o záměru vůbec neinformoval.

Že se domy mají stavět v trase koridoru, přitom stavební úřad dobře věděl, protože je to jasně zakresleno nejen v územního plánu Nelahozevsi, ale i v situačním plánku, který sám úřad zveřejnil na úřední desce v říjnu 2005. Povolením výstavby tak smysl koridoru zcela zmařil – to je principiálně totéž, jako kdyby byla výstavba povolena v trase plánované dálnice. A jak ve svých vyjádřeních konstatovalo Ministerstvo životního prostředí i středočeský krajský úřad, náprava tohoto kroku bude poměrně obtížná.

Územní rozhodnutí pak bylo vydáno přesto, že k záměru nebylo doloženo hodnocení dopadu na krajinný ráz, čímž byl porušen zákon na ochranu přírody a krajiny. Žádost o toto posouzení byla odboru životního prostředí předložena až po vydání územního rozhodnutí na sklonku roku 2006, kdy už samozřejmě nemělo smysl krajinný ráz posuzovat, protože by to na výsledku nemohlo nic změnit. Odbor životního prostředí pod vedením Jana Kobery (který jej vede dodnes) tedy dodatečné posouzení odmítl provést a zároveň dal ve svém stanovisku konečně najevo určitý odstup od stavby, která zde měla vyrůst.

Jak je tedy možné, že stavební úřad tak brutálně obešel hned několik předpisů a výstavbu v tomto místě povolil? Vysvětlení nabízí archiv Městského úřadu Kralupy nad Vltavou. Stavebnímu úřadu tehdy šéfoval Václav Točík. Územní rozhodnutí na výstavbu 114 řadových domů podepsal v dubnu 2006 a krátce poté ze stavebního úřadu odešel. Náhoda? Nikoliv. Již o pár měsíců později podepisuje Libor Škoda, jednatel Anglického Resortu (tehdy ještě pod názvem Lešany Resort), plnou moc k zastupování firmy ve stavebním řízení pro – Václava Točíka.

Dnes sedmdesátiletý Václav Točík, který si k důchodu přivydělává zastupováním firem v územních a stavebních řízeních, prohlašuje, že žádnou plnou moc Libora Škody nikdy nepřijal. Toto jeho tvrzení však vyvrací dokument z října 2006, kde je pod hlavičkou Anglického Resortu podepsán právě Václav Točík.

Byť nelze dokázat, že byl Václav Točík na výplatní listině Anglického Resortu už v době, kdy ještě šéfoval stavebnímu úřadu, pro podezření z bezprecedentního střetu zájmů a zneužívání pravomoci (což by mohlo a mělo zajímat i policii, když už to nezaujalo tehdejší ani současné vedení města) hovoří i další indicie. Všechna územní a stavební řízení pro obec Nelahozeves měla tehdy (a má dosud) na starosti referentka Lenka Millerová. Územní řízení k výstavbě 114 řadových rodinných domů jí však Václav Točík odebral a přidělil ho tehdy naprosto nezkušenému nováčkovi Jaroslavu Knoškovi. I sám Václav Točík uznává, že Jaroslav Knoška pro vedení takového řízení tehdy “neměl patřičné a požadované kvalifikační předpoklady“, a proto dle svých slov musel veškerá územní řízení ve skutečnosti fakticky vést on sám. Podle jeho vyjádření měli tehdy referenti rozdělené území pouze pro stavební řízení, ale pro územní řízení nikoliv. Toto tvrzení však lze opět snadno vyvrátit pohledem do archivu stavebního úřadu.

Anglický Resort podruhé – a zase špatně

Husarský kousek Václava Točíka, který svým charakterem poněkud připomíná divoká 90. léta, zřejmě zůstane (doufejme) navždy nepřekonán. Sporné rozhodování stavebního úřadu však pokračovalo i po jeho odchodu, kdy se vedení stavebního úřadu rychle za sebou měnilo prakticky každý rok (Libor Šedina – 2006, Ladislava Sobotová – 2007, Lenka Millerová – 2008/2009 a naposledy Jiří Polák, který řídí úřad od roku 2009 dodnes).

V následujících letech vydal stavební úřad územní rozhodnutí pro další výstavbu Anglického Resortu. Opět šlo o řadové domy, tentokrát v lokalitě V Cihelnách, kterou developer vytrvale označuje jako Zámecké údolí, ačkoliv domy nejsou ani u zámku, ani v údolí. Výstavba byla tentokrát povolena již v místě, kde se podle územního plánu stavět smí, přesto byl územní plán opět několikanásobně porušen.

V první řadě je z výkresu územního plánu naprosto zřejmé, že řadové domky zde nemají co dělat, protože zde mají být domy samostatně stojící, na parcelách o velikosti 1 500 – 2 000 m², s velkými zahradami. Do území, kde mělo podle územního plánu vyrůst maximálně 13 takových domků, se Anglickému Resortu podařilo vměstnat přes 70 řadovek – a stavebnímu úřadu to nijak nevadilo. Stejně jako v případě prvního Resortu posvětil i nepřiměřeně vysokou zastavěnou plochu.

Zrovna tak úřad nepovažoval za problém, že silnice vedou úplně jinudy, než mají podle územního plánu vést, a že chybí silniční propojení na centrální část Nelahozevsi, které je v územním plánu jasně zakreslené. Kdyby stavební úřad trval na dodržování územního plánu, což patří mezi jeho základní povinnosti, dostali byste se dnes z Cihelen na obecní úřad pěšky za pět minut. Teď vám to zabere třikrát déle.

Ze 70 domků zatím stojí jen 24. Na zbytek je sice vydáno stavební povolení, ale protože výstavba zatím nezačala (kvůli recesi ve stavebnictví a částečně nejspíš též kvůli celkově špatné pověsti developera), teoreticky by zřejmě přicházel v úvahu i přezkum rozhodnutí krajským úřadem, který by mohl pokračování tohoto sporného projektu zabránit.

Marina Vltava – úložiště lodí na louce

Za problematické lze označit i povolení výstavby areálu Marina Vltava. Nová velká budova, která byla postavena v roce 2007 a která slouží jako úložiště lodí a společenský sál, je totiž opět v nezastavěném území, na ploše označené v územním plánu jako louka. Zde je však zapotřebí znovu připomenout, že v době, kdy bylo územní rozhodnutí vydáváno, možná stavební úřad ještě vůbec nevěděl o tom, že obec již má svůj šest let připravovaný územní plán konečně schválen. Rozhodnutí stavebního úřadu tedy mohlo být učiněno v dobré víře a chyba je v takovém případě na straně tehdejšího vedení obce.

Na tomto místě se sluší zdůraznit, že byste dnes v obci zřejmě těžko hledali někoho, komu by Marina Vltava vadila – moderní víceúčelový areál vhodně rozšířil nepříliš bohatou nabídku služeb v naší obci a každoročně k nám přitahuje řadu turistů i pořadatelů nejrůznějších akcí. To však ještě neznamená, že by u takových staveb měly úřady rezignovat na dodržování právních předpisů.

Rozšíření Skládky Uhy: protlačit za každou cenu

Zatím posledním sporným rozhodnutím stavebního úřadu je čerstvě vydané (a dosud nepravomocné) územní rozhodnutí na rozšíření Skládky Uhy, v němž se stavební úřad snaží s pomocí velmi krkolomné argumentace obhájit soulad skládky s územním plánem obce. V odůvodnění z pera již zmíněné referentky Lenky Millerové úřad podivným způsobem žongluje s pojmy skládkování a skladování, nepřesně cituje příslušné pasáže zákona a jiných dokumentů či se snaží zpochybnit závaznost některých částí územního plánu Nelahozevsi, v nichž je jasně napsáno, že vytěžená pískovna, na jejímž území chce .A.S.A. skládku vybudovat, má být po skončení těžby zemědělsky rekultivována.

Že skládka na tomto místě nemá co dělat, potvrdilo autorovi článku několik odborníků na tuto oblast, mezi nimi například právník Ekologického právního servisu Libor Jarmič či dokonce sama projektantka územního plánu Kateřina Sovinová.

Že stavební úřad nehraje v této hře poctivě, lze nejlépe doložit na jeho dřívějším vyjádření ke Skládce Uhy, o němž jsme již před časem informovali. V říjnu 2009 úřad vydal, tehdy už s podpisem současného šéfa Jiřího Poláka, vyjádření k procesu posuzování vlivů na životní prostředí (EIA). V textu se mj. tvrdí, že záměr je “v souladu s územně plánovací dokumentací obce Nelahozeves” a že je “umístěn na pozemcích, kde využití plochy je označeno pro zónu průmyslové výroby a skládky”.

Takže popořádku. Zda je záměr v souladu s územním plánem, neměl stavební úřad v té době vůbec schopnost posoudit, protože, jak jsme již uvedli na počátku článku, platný územní plán tehdy k dispozici vůbec neměl. A kdyby jej měl, rozhodně by se v něm o skládce nic nedočetl. Tvrzení, že využití plochy je v územním plánu označeno mj. i pro zónu skládky, je nepravdivé, protože o tom, že by skládka měla na tomto místě stát, nenajdete v územním plánu ani slovo.

Stavební úřad dále ve vyjádření zcela zamlčel, že kompostárna, která byla tehdy součástí záměru (později ji .A.S.A. byla nucena škrtnout) zasahuje do plochy biokoridoru a biocentra Kořenice. Na těchto plochách nic takového vyrůst nesmí.

Až v prosinci 2011 stavební úřad ústy Lenky Millerové přiznal, že záměr vlastně tak úplně v souladu s územním plánem není. Připustil sice jen jeden rozpor – překryv tělesa skládky s obslužnou komunikací uprostřed průmyslové zóny –, ale i to stačí na to, aby tím sám popřel zmiňované vyjádření z října 2009, kterým se pak .A.S.A. samozřejmě oháněla v rámci EIA. Od té doby marně čekáme, kdy úřad své souhlasné vyjádření z roku 2009 zpětně přezkoumá a vydá opravu.

Zajímavý vývoj ve vztahu k této kauze prodělalo i vedení obce Nelahozeves. Zatímco bývalý starosta Jaroslav Otásek před posledními volbami připravoval změnu územního plánu, která by skládku v tomto místě umožnila, na návrh jeho nástupkyně, současné starostky Petry Urbanové, nové zastupitelstvo připravované změny v dubnu loňského roku zastavilo s tím, že obec si nechá vypracovat úplně nový územní plán. Vyhodilo tím do koše několikaletou práci mnoha lidí (která taky samozřejmě stála hodně peněz) a celý proces tím zdrželo minimálně o dva, spíše však o tři roky. Od té doby obec neudělala pro přípravu nového územního plánu nic. Podle vyjádření starostky by se mohlo začít s prvními přípravami letos v říjnu. Svým loňským jednomyslným rozhodnutím tak zároveň zastupitelstvo podkoplo nohy skládce, což je zarážející zejména u těch zastupitelů, kteří proti skládce v podstatě nejsou, včetně samotné starostky.

Ta sice na rozpor záměru s územním plánem upozorňovala v prvním územním řízení, které probíhalo v loňském roce (a které bylo na žádost investora zastaveno), stačilo však několik jednání s firmou .A.S.A. a ve druhém kole již obec svůj klíčový plánovací dokument nehájí. V tomto ohledu se tak Petra Urbanová začíná podobat svému předchůdci Jaroslavu Otáskovi, který s územním plánem obce také zacházel poněkud macešsky, za což byl právě současnou starostkou opakovaně kritizován. Každému je samozřejmě jasné, a starostka se tím ostatně ani nijak netají, že za tímto účelovým přístupem je vidina příjmů ze skládky.

Poučení

Stavby vybudované na základě pravomocných rozhodnutí stavebního úřadu už samozřejmě nikdo bourat nebude, a to ani v případě, kdy by se zpětně prokázalo, že příslušné povolení bylo nezákonné (například oddělení ochrany přírody a krajiny krajského úřadu po seznámení se s podklady již potvrdilo, že Točíkovo rozhodnutí z roku 2006 bylo zřejmě vydáno v rozporu s právními předpisy). Takový zásah do práv současných vlastníků, kteří jednali v dobré víře, by byl nepřiměřeně tvrdý a zákon v takových případech vlastníky odpovídajícím způsobem chrání. A je to tak správně.

Obyvatelé Nelahozevsi by si ale měli uvědomit, že mají možnost ovlivnit to, co v jejich obci vznikne nebo nevznikne. Například veškeré dosavadní developerské výstavbě v obci, která vedle několika set nových sousedů a kanalizace v Lešanech přinesla také obrovské množství problémů, šlo s vysokou pravděpodobností zabránit. Stačilo by, kdyby se tehdy našel někdo, kdo by pravidelně sledoval úřední desku a kdo by byl schopen si vyvěšované stavební záměry porovnávat s územním plánem obce, což koneckonců není nijak složité. Taky by stačilo, kdyby v bývalých zastupitelstvech seděl někdo, pro koho územní plán obce Nelahozeves není jen nezávazným doporučením, kterým se budeme řídit, jen když se nám to zrovna hodí.

Úplně by však stačilo, kdyby územní plán naší obce začal konečně brát vážně kralupský stavební úřad.

(Autor je členem Občanského sdružení Nelahozeves, zastupuje toto sdružení v územním řízení k rozšíření Skládky Uhy.)